Αρχική Σελίδα Περιεχόμενα Επικοινωνία
Πέμπτη 30 Οκτωβρίου 2014 (GMT+2)
Είστε εδώ :: Αρχική Σελίδα » Αρθρογραφία » 03-12-2012 - Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ

03-12-2012 - Η ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ

     Η καταγγελία της επαγγελματικής μίσθωσης από την πλευρά του μισθωτή έχει απλουστευτεί σημαντικά με την εισαγωγή της διάταξης του α. 17 ν. 3853/2010 η οποία τροποποίησε το α. 43 π.δ. 34/1995. Έτσι πλέον, σύμφωνα με την ακριβή διατύπωση του νόμου, «ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης». Η συγκεκριμένη ρύθμιση ήρθε να τοποθετήσει τον μισθωτή σε πιο ευνοϊκή θέση σε σχέση με το προϊσχύον δίκαιο, υπό το πρίσμα του οποίου ο μισθωτής μπορούσε να καταγγείλει τη μίσθωση μόνο μετά την πάροδο διετίας από την έναρξή της, υποχρεούμενος μάλιστα σε καταβολή αποζημίωσης ίσης με τα τέσσερα (4) μηνιαία μισθώματα, ενώ παράλληλα τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονταν μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Η πιο ευέλικτη και συμφέρουσα για τον μισθωτή διαδικασία της νέας ρύθμισης ήρθε να ευθυγραμμιστεί με τις απαιτήσεις της σύγχρονης αγοράς, όπου εκδηλώνεται μεγάλη συμπίεση των επιχειρήσεων, ιδιαίτερα των μικρομεσαίων, καθώς σύμφωνα και με την ίδια την αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου «σκοπός της προτεινόμενης τροποποίησης είναι να διευκολύνει την επαναδιαπραγμάτευση των μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας που έχει διαμορφωθεί».
     Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει την επαγγελματική μίσθωση, και μάλιστα χωρίς τη συνδρομή κάποιου λόγου, υπό τις εξής προϋποθέσεις : α) να έχει συμπληρωθεί ένα έτος από την έναρξη της μίσθωσης, β) η καταγγελία να γίνεται με έγγραφη δήλωση του μισθωτή που απευθύνεται στον εκμισθωτή. Ο έγγραφος τύπος της καταγγελίας απαιτείται μόνο για τη δήλωση της καταγγελίας, η δε παράλειψή του καθιστά την καταγγελία άκυρη και ο μισθωτής εξακολουθεί να οφείλει τα μισθώματα, ωστόσο δεν είναι απαραίτητο να υφίσταται έγγραφη απόδειξη και για την κοινοποίηση του εγγράφου της καταγγελίας προς εκείνο στον οποίο απευθύνεται. Μπορεί η επίδοση αυτού να αποδεικνύεται ακόμα και με μάρτυρες. Όσον αφορά δε τον χρόνο της καταγγελίας, η διάταξη του α. 43 π.δ. 34/1995 εφαρμόζεται τόσο σε περίπτωση που «τρέχει» η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης, όσο και σε περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης και αυτή βρίσκεται στη διάρκεια του νόμιμου χρόνου της 12ετίας (η εμπορική μίσθωση είναι εκ του νόμου δωδεκαετής σύμφωνα με την παρ. 1 του α. 5 του π.δ. 34/1995). Όταν όμως η μίσθωση έχει πλέον λήξει (π.χ. με την πάροδο 12ετίας) ή έχει καταστεί αορίστου χρόνου τότε είναι δυνατό κάθε συμβαλλόμενο μέρος να προχωρήσει σε καταγγελία σύμφωνα με τα α. 608 και 609 ΑΚ, χωρίς καταβολή της αποζημίωσης του α. 43 π.δ. 34/1995.
     Οι συνέπειες της καταγγελίας είναι α) η λύση της μίσθωσης, και β) η υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλει αποζημίωση στον εκμισθωτή. Συγκεκριμένα, η μίσθωση λύνεται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από την καταγγελία, ενώ για το ίδιο χρονικό διάστημα ο μισθωτής οφείλει κανονικά τα μισθώματα. Επίσης, ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα ενός (1) μήνα, το οποίο γίνεται απαιτητό κατά το χρόνο επέλευσης των αποτελεσμάτων της καταγγελίας - ήτοι μετά την πάροδο τριμήνου από την καταγγελία – και οφείλεται ανεξάρτητα από τυχόν ζημία ή μη του εκμισθωτή, ακόμα δε και αν ο εκμισθωτής εκμίσθωσε αμέσως το ακίνητο. Ωστόσο, η παραπάνω αποζημίωση δεν οφείλεται σε περίπτωση που ο μισθωτής καταγγείλει τη μίσθωση για σπουδαίο λόγο.
     Αντίθετη συμφωνία, δηλαδή συμφωνία που γίνεται κατά τη σύναψη της μίσθωσης με την οποία ο μισθωτής παραιτείται από το δικαίωμά του για καταγγελία της μίσθωσης είναι άκυρη κατά το α. 45 π.δ. 34/1995. Όμως αν γίνει τέτοια συμφωνία σε χρόνο μεταγενέστερο του χρόνου σύναψης της μισθωτικής σύμβασης τότε θεωρείται έγκυρη. Επίσης, σε ό,τι αφορά μεταγενέστερες συμφωνίες περί παραίτησης του μισθωτή από το δικαίωμα της καταγγελίας που είχαν γίνει πριν από την ισχύ του νέου νόμου, προβλέπεται ότι αυτές θεωρούνται άκυρες κατά το α. 17 παρ. 2 ν. 3853/2010, και συνεπώς ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση υπό το νέο καθεστώς από την έναρξη ισχύος του ως άνω νόμου, δηλαδή  από την 17-6-2010 και μέχρι την 31-12-2012. Το δικαίωμα αναγνωρίζεται σε περιπτώσεις μισθώσεων που είχαν συναφθεί πριν την εφαρμογή του ν. 3853/2010. Αν, τέλος, έχει ήδη κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου γίνει καταγγελία της μίσθωσης από τον μισθωτή, μολονότι ο ίδιος είχε νόμιμα παραιτηθεί από αυτό το δικαίωμα, η καταγγελία θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριμήνου, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου, άρα ουσιαστικά τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά από ένα τρίμηνο από την δημοσίευση του ν. 3853/2010. Ο μισθωτής υποχρεούται συνάμα να καταβάλλει στον εκμισθωτή αποζημίωση ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα όπως αυτό ήταν διαμορφωμένο κατά το χρόνο δημοσίευσης του ν. 3853/2010.   

ΙΦΙΓΕΝΕΙΑ Δ. ΚΑΠΠΟΥ, Δικηγόρος Αθηνών

Σχόλια:
Από ΖΩΗ ΠΑΠΠΑ (22-02-2014)
ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΤΟ ΠΟΣΟ ΤΗΣ ΕΓΓΥΗΣΗΣ ΠΟΥ ΕΙΧΕ ΔΟΘΕΙ ΑΡΧΙΚΑ; ΕΚΠΙΠΤΕΙ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ή ΕΠΙΣΤΡΕΦΕΤΑΙ ΣΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ; ΕΠΙΣΗΣ ΥΠΑΡΧΕΙ ΚΑΠΟΙΑ ΦΟΡΜΑ ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗΣ ΤΗΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ Ή ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΣΕ ΑΠΛΟ ΕΠΙΣΤΟΛΟΧΑΡΤΟ ΑΝΑΦΕΡΟΝΤΑΣ ΤΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ; mail:zwhzar@yahoo.gr

Από Απόστολος Κωστέλης (20-02-2014)
κ. Κάππου θα ήθελα αν μπορείτε να μου πείτε τι ισχύει για το εξής: ο αδελφός μου ο οποίος είχε κατάστημα-παραδοσιακό μεζεδοπωλείο (ατομική επιχείρηση) και απεβίωσε τον Δεκέμβριο του 2013, είχε συνάψει Ιδιωτικό Συμφωνητικό Επαγγελματικής Μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη του χώρου την 9-9-2013 για διάρκεια 6 ετών το οποίο άρχιζε από 1-4-2004 και έληγε την 1-4-2010 με όρο επ' αυτού ότι απαγορεύεται η υπομίσθωσή του σε τρίτους χωρίς την προηγούμενη έγγραφη συναίνεση του εκμισθωτή. Στη συνέχεια ο αδελφός μου σύναψε Ιδιωτικό Συμφωνητικό με τον ιδιοκτήτη την 26-8-2010 με το οποίο συμφωνούν και αποδέχονται ότι α) με τη τάδε πράξη της Συμβολαιογράφου τάδε συμφώνησαν μεταξύ άλλων να ορίσουν ως ημερομηνία λήξης της μεταξύ τους μισθωτικής σύμβασης 31-12-2014, β) με το παρόν συνομολογούν ότι για όλο το χρονικό διάστημα από 1-4-10 ως 31-12-04 το μηνιαίο μίσθωμα ορίζεται σε 350 ευρώ, γ) κατά τα λοιπά ισχύουν οι όροι και συμφωνίες των από 9-9-2003 ιδιωτικών συμφωνητικών και της άνω πράξης. Στη συνέχεια όμως κατά τον Σεπτέμβριο του 2013 ο αδελφός μου αναγκάζεται και υπογράφει ενώπιον του δικηγόρου του ιδιοκτήτη την παραίτησή του από κάθε δικαίωμα που είχε για το μίσθιο έναντι του νόμου (ο ιδιοκτήτης απαίτησε, όπως πληροφορήθηκα εκ των υστέρων, μια υπέρογκη προκαταβολή ενοικίων για να παρατείνει το χρόνο μίσθωσης πράγμα που ο αδελφός μου αδυνατούσε να καταβάλει). Αν μπορείτε σας παρακαλώ πείτε μου i) αν ισχύει η παραίτηση του αδελφού μου από τα δικαιώματά του, ii) αν υπάρχει το δικαίωμα από τους φερόμενους κληρονόμους της επιχείρησης (τα δυο παιδιά του) να δουλέψουν το μαγαζί μέχρι το πέρας της 12-ετίας, δηλ. ως την 1-4-2016 και iii) στην περίπτωση που μπορεί να κληρονομηθεί η επιχείρηση στα παιδιά του, αν μπορούν αυτά να την πουλήσουν σε τρίτο βάσει του όρου του αρχικού συμφωνητικού περί υπομίσθωσης κατόπιν έγγραφης συναίνεσης του εκμισθωτή. Ευχαριστώ πολύ, με τιμή Απόστολος Κωστέλης από Καβάλα. Το email μου είναι: apokoste@yahoo.com

Από ΦΡΑΓΚΙΣΚΟΣ ΔΗΜΗΤΡΟΚΑΛΛΗΣ (04-12-2013)
ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΥ ΣΤΟ ΣΤΜΒΟΛΑΙΟ ΑΝΑΦΕΡΕΙ ΟΤΙ ΣΤΗ ΛΥΣΗ ΘΑ ΚΑΤΑΒΛΗΘΟΥΝ 2 ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΩΣ ΑΠΟΖΗΜΕΙΩΣΗ ΣΤΟΝ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ? ΙΣΧΥΕΙ ΤΟ 1 ΜΙΣΘΩΜΑ ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ ή ΤΑ 2 ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ?

Από ΘΩΜΑΣ ΜΑΛΑΚΗΣ (13-05-2013)
ΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΤΟ ΠΟΣΟ ΤΗΣ ΕΓΓΥΗΣΗΣ ΠΟΥ ΕΙΧΕ ΔΟΘΕΙ ΑΡΧΙΚΑ; ΕΚΠΙΠΤΕΙ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ή ΕΠΙΣΤΡΕΦΕΤΑΙ ΣΤΟ ΜΙΣΘΩΤΗ; ΕΠΙΣΗΣ ΥΠΑΡΧΕΙ ΚΑΠΟΙΑ ΦΟΡΜΑ ΣΥΜΠΛΗΡΩΣΗΣ ΤΗΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ Ή ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΓΙΝΕΙ ΣΕ ΑΠΛΟ ΕΠΙΣΤΟΛΟΧΑΡΤΟ ΑΝΑΦΕΡΟΝΤΑΣ ΤΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ; mail:thomas.malakis@aaf.gr

Γράψτε το δικό σας Σχόλιο:
Ονοματεπώνυμο:
Σχόλιο:
Φράση Ασφαλείας:
Διαφημιζόμενοι Σύνδεσμοι